Γενικά: Πού θα κάτσουν οι τιμές των ακινήτων το 2009

Αέρας» 15% στις τιμές των κατοικιών εξακολουθεί να υπάρχει και να καταβάλλεται, παρά την περυσινή υποχώρηση και το «ξεφούσκωμα» αναμένεται ως το τέλος του 2009 αν επαληθευθεί το επικρατέστερο σενάριο για την πορεία της κτηματαγοράς, δηλαδή το σενάριο που προβλέπει ότι οι τράπεζες θα αυξήσουν σταδιακά τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων. Αν, αντίθετα, οι νέες εκταμιεύσεις από τα πιστωτικά ιδρύματα παραμείνουν στα τωρινά επίπεδα, τότε η υποχώρηση των τιμών μπορεί να είναι ακόμα μεγαλύτερη.

Τα στοιχεία προκύπτουν από μελέτη του κ. Ν. Γιαννουλέλη, συμβούλου διαχείρισης ακινήτων, για την αγορά κατοικίας, που εξετάζει την πορεία των τιμών τα τελευταία τριάντα χρόνια σε συνάρτηση με το ΑΕΠ, τους μισθούς και τα ενοίκια, για να υπολογίσει το «εύλογο» επίπεδο τιμών που δικαιολογείται από τα τωρινά μεγέθη της οικονομίας. Η πρόβλεψη για περαιτέρω υποχώρηση των τιμών στη διάρκεια του τρέχοντος έτους είναι πλέον η πλειοψηφούσα άποψη μεταξύ των ειδικών της κτηματαγοράς, όπως προκύπτει από το πρόσφατο συνέδριο του Ινστιτούτου Εκτιμητικής αλλά και από την τελευταία έρευνα συγκυρίας του Οικονομικού Πανεπιστημίου της Αθήνας που έδειξε ότι το 62% των επαγγελματιών της αγοράς αναμένουν πτώση των τιμών αυτή τη χρονιά.

Τα ενοίκια

Σύμφωνα με τη μελέτη του κ. Γιαννουλέλη, οι τιμές των κατοικιών ανέβαιναν μετά το 1995 με αυξανόμενο ρυθμό με αφορμή την απελευθέρωση των ενοικίων, τη μεγάλη πτώση των επιτοκίων καταθέσεων και στεγαστικών δανείων, αλλά και την προεξόφληση θετικών εξελίξεων για τη χώρα, όπως ήταν η ΟΝΕ και οι Ολυμπιακοί Αγώνες. Σημαντικό ρόλο έπαιξε επίσης η εισροή μεγάλου αριθμού μεταναστών, που αύξησε τη ζήτηση στέγης. Ομως οι τιμές φούσκωσαν αδικαιολόγητα και για λόγους που συνδέονται με κερδοσκοπική σπέκουλα το 2005, στις παραμονές της επιβολής ΦΠΑ στα νεόδμητα και της ταυτόχρονης αύξησης των αντικειμενικών αξιών.

Δημιουργήθηκε τότε τεχνητή ζήτηση από νοικοκυριά που έσπευσαν να αγοράσουν σπίτι πληρώνοντας «καπέλα» στις τιμές, καθώς επικράτησε η θεωρία ότι τα φορολογικά μέτρα θα ανέβαζαν στα ύψη το κόστος απόκτησης στέγης. Ο κύκλος αυτός χρηματοδοτήθηκε από τις χωρίς δυσκολία εγκρίσεις στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες, ακόμη και για το 100% της εμπορικής αξίας των σπιτιών, με χαλαρά κριτήρια.

Υποχώρηση

Η «φούσκα» έσπασε το 2008 με υποχώρηση των τιμών γύρω στο 15% κατά μέσο όρο. Ακριβή στοιχεία δεν υπάρχουν γιατί, όπως τονίζει ο κ. Γιαννουλέλης, «υπάρχει τεράστια αδιαφάνεια στην αγορά, η οποία σε συνδυασμό με το δραματικό περιορισμό των αγοραπωλησιών δεν επιτρέπει τη συλλογή αξιόπιστου δείγματος στοιχείων, προκειμένου να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα.

Παράλληλα, οι κατασκευαστές προχώρησαν σε παροχές σε είδος, όπως π.χ. δωρεάν θέσεις στάθμευσης, κάλυψη των εξόδων για σύνδεση στα δίκτυα κοινής ωφέλειας, δωρεάν ποιοτική αναβάθμιση των κατοικιών, πληρωμή τμήματος του τιμήματος με άτοκες συναλλαγματικές κ.λπ. που αντιστοιχούν στο 5% της αξίας μιας κατοικίας, το οποίο όμως δεν φαίνεται στις τιμές».Το συμπέρασμα στο οποίο καταλήγει η μελέτη είναι ότι «η πτώση θα επιταχυνθεί το 2009 και περί το τέλος του έτους οι τιμές θα διαμορφωθούν στα επίπεδα που δικαιολογούνται από τα θεμελιώδη μεγέθη της οικονομίας σήμερα, στα επίπεδα δηλαδή της δίκαιης και εύλογης αποτίμησης, που φαίνονται στον πίνακα».

Πηγή: e-tipos.com